昨天大会的第36次鼓掌,定调了中国房地产未来十年大趋势

摘要: 纵观这半年来的政策趋势,提到的最多的不是特色小镇、不是新农村开发,不是田园综合体,而是大城市住宅市场的租售同权

11-11 20:58 首页 房地产观察家

无论国内还是国外,房地产行业都是个对政策高度敏感的行业。2017年,当宏观经济学家们在鼓吹新周期、新经济的时候,地产行业正在经历着又一轮的政策调控和行业洗牌。


最近一段时间,我们一直在思考未来中国房地产的主要出路。


其中的一个问题是,在2016年去库存政策下的资金大潮退却之后,未来中国房地产的最主流趋势是什么?业内有的人说是小镇化,有的人说棚改带来的改善住宅浪潮,也有人说是租赁住宅。


于是我梳理了一下最近半年的行业政策。纵观这半年来的政策趋势,提到的最多的不是特色小镇、不是新农村开发,不是田园综合体,而是大城市住宅市场的租售同权。要知道,这个国家级的租赁住宅政策出台的背景是在2016年的地产调控政策放松后,带来地产市场库存基本出清的时局下提出来的。


也就是说,国家在解决了房地产高库存这个大麻烦之后,重新在思考、定义整个行业的游戏规则。众所周知,在M2的货币投放量从激进转向中性偏保守的背景下,这样的高房价增长游戏几乎无以为继。但另一方面,跨越中等收入陷阱、城镇化率需再提高15个点的要求不能变,当下中国城镇化的大潮仍势不可挡。


在这个从小城市往大城市的人口大迁移时代,人口结构变迁带来的地区经济体的空间调整,仍是当下的主流需求。中国的城镇化,如同美国的金融市场,是这个国家的根本,不允许有质疑,不允许有动荡。


那么未来中国10年,房地产行业的主流游戏规则究竟是什么?机会点和市场空间到底集中在哪里?


我一直在思考这个问题的解决答案。直到昨天,在中国这个万众期待的大会上,在长达近3小时的报告期间,朋友圈不断被最新内容刷屏,其中有一条很有意思。而在这里,我似乎看到了问题的答案。截屏部分在这里。


会议强调


1、“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”。


2、“我国社会主要矛盾已经转化”:中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”


以上两点,就几乎定调了中国房地产未来十年的大趋势。这一波的房产调控无论从内容还是形式都将要发生根本性变化。


按照这个中央政策基调,我们可以看到三个重大行业规则的变化:


第一,大众住房形式逐步从购买变成租赁,从拥有变成使用


当租售同权成为一种国家对房地产的认知问题的时候,我认为经过从98年开始近20年的地产市场化的浪潮,主浪已经接近尾声。当我们通过市场化的手段解决了大众住房供给不足的问题之后,留下的后遗症就是房价的高企。


我们来看最近密集出台的政策。


2017 年7 月以来,关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策密集出台,频频互动:先是住建部会同八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆这12 个城市,作为首批开展住房租赁试点单位;接着,政治局会议明确要求“加快建立长效机制”;


截止8 月28 日,上述城市中的9 个已经公开发布了试点工作方案(或征求意见稿);同日,国土资源部和住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,要求在13 个城市(从上述12 个试点城市中去掉了深圳,加入了北京和上海)开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。


因此,在这样的政策调整背景框架下,我们需要寻找租赁住宅市场的新蓝海。其实这样的蓝海市场,已经表现出明确的旺盛需求趋势。


有数据为证。58同城数据研究院发布的《2012年-2016年5年租房趋势报告》,也印证了近年来新城市租房格局日渐成型。2016年较2012年,全国租房需求增长102%,出租房源供应量增长93%。其中,北上广深2016年租房需求较2012年增长了120%,其整体需求量占全国总需求量的20%。与此同时,成都、杭州、武汉、长沙、郑州为代表的新一线城市全面崛起,2016年对比2012年,租房需求增长超150%。


这个游戏规则出台,要想下一步真正的运行下去,那就需要一个更重要的法规的出台,即对住房租赁市场明确立法,加强干预,建立市场规则、监督及维护市场秩序。同时更重要的是,要为这个市场兴建完备的融资渠道。


投入重金建设,然后再自持住宅去租赁,以一个相对比较低的回报率去经营,无论如何对哪一家房地产企业,都实为无奈之举。唯一能进行合理的商业模型,使其资金的回报率能达到市场化的要求。


据我所知,很多大型房企的项目投资净利润率是10%即可作为拿地准入门槛,其实只要成本控制得当,租赁住宅要达到这个目标似乎并不是很困难。但如果我们考察其现金流,就会发现可以销售的现金流要远比自持租赁的好很多。那么如何解决这个现金流的要求问题呢?最好的办法是放开融资渠道,用Reits的方式,引进社会资本参与租赁房的建设开发。如今可以看到曙光的是,一些品牌长租公寓的资产包发行类Reits获批,让我们看到多少年来,行业内翘首以盼的这扇紧闭的大门正在逐步打开。


第二,全国各区域中心城市,必是下一步行业的争夺的最重要的热点


昨天会上提出的当前社会的主要矛盾,是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这地产行业看起来尤为明显。人口依然在往一线和东部地区流动,但这样的流动,势必造成区域发展不均衡。


面对这城镇化下一个阶段的主趋势,即人口从小城镇往大城镇迁移的趋势,如何解决这个问题,城市群策略和区域中心城市策略就是最好的解答。我们来看麦肯锡曾经做的一项研究,他们将中国以省会城市为核心,以300公里为半径,划分成20多个中心城市群。这些城市群的GDP都超过中国总GDP的1%。


想必,这种是相对均衡的区域经济发展格局,是解决当下主要矛盾的一种参考策略。而新的市场机会、新的战场就在这里。



第三,房地产行业从群狼的草莽竞争,变成大象的垄断游戏


我们来回顾一下过往。根据国家统计局数字,2015年全国商品房销售额为8.7万亿元,2016年销售额为11.8万亿元,2017年截至9月为销售额7.8万亿元,但2017年如今销售额在逐步下降。如今业界达成共识的是,2016就是中国房地产全行业最后的盛宴。接下来的游戏规则,将是行业容量下降(预计年销售在9~10万亿)背景下的,从草莽走向垄断的过程。


行业局势在变:1、市场总容量在下降;2、限制性开发政策导致核心城市地价高企,利润收紧,拿地困难;3、住宅市场游戏规则从销售走向自持租赁,自有资金回报率在下降,现金流在吃紧。


这样的形势下,何以生存?答案只能是胜利属于强者。资金、产品力、周转、成本控制、品牌都具备优势的企业,自然会在困难的时局下获得更多的市场机会。因此,大潮褪去,裸泳的都已上岸,剩下的是真正的职业泳者。


垄断竞争,将是整个行业未来5年的最重要的游戏规则的变化。我们可以看到,在即将过去的2017年,中国地产前二十强上市公司的股价迭创新高,而大多数中小企业却大都面临拿不到地、无米下锅的尴尬局面。




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